Ein neues Whitepaper untersucht die Vor- und Nachteile von Bürogebäudeumbauten

Das von SGA und Colliers erstellte Papier enthält Überlegungen zu 14 Gebäudetypen.

„Dies ist nicht das Ende des Amtes. Hier geht es lediglich um das Überleben des Stärksten.“ Zu diesem Schluss kommt Frank Petz, Office Lead-US Capital Markets bei Colliers International, in einem neuen Whitepaper zu diesem Thema, das gemeinsam von Colliers und dem Architektur-, Design- und Planungsbüro SGA veröffentlicht wurde, über die Machbarkeit und Wirksamkeit von Büroumbauten. Das Weißbuch hat die Form einer Frage-und-Antwort-Runde, bei der Aaron Jodka, Direktor für nationale Kapitalmarktforschung bei Colliers, Petz und Maren Reepmeyer, AIA, LEED AP, Vizepräsidentin bei SGA, dazu befragt, was aus der aktuellen Flut an offenen Stellen werden dürfte Büroflächen in Märkten im ganzen Land. Zusammen mit dem Whitepaper haben SGA und Colliers eine Kompatibilitätstabelle für Büroumwandlungen erstellt, die 14 Gebäudetypen nach strukturellen Überlegungen, MEP/FP-Infrastrukturüberlegungen, Codeüberlegungen, Hüllenüberlegungen und Wartungs-/Betriebsüberlegungen aufschlüsselt. Wenn ein Entwickler beispielsweise ein Bürogebäude in einen Raum für biowissenschaftliche Forschung oder Labore umwandeln möchte, muss der Entwickler oder Eigentümer laut Chart die strukturellen Rasterlayoutbeschränkungen des Gebäudes sowie die Decken- und Dachkapazität (150 Pfund pro Quadratfuß) berücksichtigen. , Vibrationskriterien (4 MIPS+), Bodenhöhen (mindestens 15 Fuß), Plattendurchdringungen für MEP/FP-Schächte, vertikale Ergänzungen für ein mechanisches Penthouse und/oder eine Abschirmung, erhöhter Luftaustausch (mindestens 10 Kubikfuß pro Minute) , HVAC-Umverteilung, individuelle Mietergeneratoren, Spezialabgase, erhöhte Feuerbeständigkeit und -bewertung, Schalldämpfung, Dachverbesserungen, ein sicherer Standort oder eine sichere Lagerung von Chemikalien sowie Anforderungen an gefährliche Abfälle. PDFs des vollständigen Berichts und der Kompatibilitätstabelle können hier heruntergeladen werden.

Was mit leerstehenden Büroflächen passiert, ist für Städte wie San Francisco und Boston, deren Büroimmobilien zwischen 18 % und 22 % ihrer Grundsteuereinnahmen ausmachen, eine äußerst dringliche Frage. „Ich habe anekdotisch gehört, dass 90 % der Mieter 10 % der Gebäude suchen. Wo bleibt also der Rest von ihnen?“ fragt Jodka. Diese Frage ist besonders relevant, da Unternehmen ihre Definitionen von Büro und Arbeit „neu kalibrieren“, um die Möglichkeit zu berücksichtigen, von überall aus zu arbeiten. Petz und Reepmeyer gehen auf die bekannten Vor- und Nachteile von Büroumbauten ein. Auf städtischen Märkten, sagt Reepmeyer, dreht sich dieses Gespräch hauptsächlich um die Schaffung von mehr Wohnraum in den zentralen Geschäftsvierteln der Innenstadt. „Ein Teil davon ist darauf zurückzuführen, dass Regierungsbehörden und Gerichtsbarkeiten versuchen, die Wohnungskrise zu lösen und gleichzeitig Leerstand und Auslastung in leerstehenden Bürogebäuden zu schaffen“, erklärt sie.

Allerdings gibt es bei der Umwandlung von Büro- in Wohngebäude besondere Herausforderungen. Wenn beispielsweise Licht und Luft tief in die Bodenplatten von Hochhäusern gelangen, können die Kosten exponentiell steigen. „Oft ist es ein Dichtespiel in Form einer vertikalen Ergänzung, das diese Projekte realisierbar macht“, bemerkt Reepmeyer.

Die Kosten können Konvertierungen definitiv problematisch machen. Petz weist darauf hin, dass unter der Annahme, dass alle strukturellen Elemente erfüllt werden können, für einen Umbau auf städtischen Märkten immer noch eine breite Preisspanne von 450 bis 650 US-Dollar pro Quadratfuß besteht, je nach Umfang der erforderlichen Renovierung. Selbst wenn der Umbau eines Bürogebäudes der Klasse B auf 150 bis 200 US-Dollar pro Quadratfuß gesenkt werden kann, schätzt Colliers, dass sich die „Gesamtkosten“ auf etwa 550 bis 850 US-Dollar pro Quadratfuß belaufen, was eine Umwandlung von Bürogebäuden in Bürogebäude „wirtschaftlich nicht durchführbar“ macht. ”

Umbauten in andere Gebäudetypen als den Wohnungsbau, wie Selfstorage oder Hotels, könnten aus wirtschaftlicher Sicht sinnvoller sein (wenn auch mit eigenen Problemen). Und Petz prognostiziert, dass der Abriss bestehender Bürogebäude ein sinnvollerer Weg zur Sanierung von Wohngebieten sein könnte, da er „von einer besseren Zoneneinteilung, höheren Dichten und schnelleren Genehmigungsverfahren profitieren würde“.

Petz behauptet, dass für die Umwandlung von Büros in Wohngebiete in Vorstadtmärkten „eine öffentliche politische Entscheidung in Bezug auf Wohnraum und Erschwinglichkeit getroffen werden muss“. Das bedeutet, dass die lokalen Kommunen Steuererleichterungen, Finanzierungsunterstützung, beschleunigte Genehmigungen und eine umfassendere Bebauung anbieten. „Politische Änderungen müssen abrupt und klar definiert sein“, sagt Petz.

Reepmeyer weist darauf hin, dass Boston – dem Beispiel anderer Städte wie Chicago und New York folgend – Pläne zur Umsetzung eines Pilotprogramms vorgestellt hat, das die Steuerlast für Büroimmobilien, die in Wohnnutzung umgewandelt werden, über einen Zeitraum von 29 Jahren um 75 Prozent senken würde.

Sie fügt jedoch hinzu, dass Diskussionen über die Umwandlung von Büros in Wohnungen in Vorstadtmärkten so gut wie ins Leere gelaufen sind, wo das Interesse an der Umwandlung leer stehender Büros in Flächen für Biowissenschaften, Technologie, Forschung und Entwicklung, Industrie und Hilfsflächen zur Unterstützung von Wissenschaft und Forschung viel größer ist und Fertigung. „Abhängig von den Infrastrukturparametern eignet sich ein erheblicher Teil des vorstädtischen Bestands aufgrund seiner hohen Buchten und großen Spannweiten aus baulicher Sicht gut für diese Art von Umbauten“, erklärt Reepmeyer.

Büros könnten sich auch für die Umwandlung in Distributionszentren und sogenannte „Last-Mile“-Lagereinrichtungen eignen, die in Vorortgemeinden stark nachgefragt werden.

Colliers und SGA sind noch nicht bereit, auf Büros zu verzichten, insbesondere jetzt, wo immer mehr Unternehmen darauf drängen, dass ihre Mitarbeiter an den Arbeitsplatz zurückkehren, wenn auch nur für ein paar Tage pro Woche. Anfang dieses Monats forderte Präsident Biden sein Kabinett dazu auf, die Pläne für Bundesbedienstete, bis zum Herbst mehr von ihren Büros aus zu arbeiten, „aggressiv umzusetzen“.

„Es wird immer einen Bedarf an gewerblichen Büroflächen geben, und die Flucht in die Qualität wird so lange anhalten, wie das Angebot die Nachfrage im gewerblichen Bürosektor übersteigt“, sagt Reepemeyer. Sie stellt fest, dass immer mehr Unternehmen die Marktbedingungen nutzen, um ihre Unternehmenspräsenz zu verbessern, die Kultur zu fördern und der menschlichen Erfahrung in Bezug auf ihre Organisation Priorität einzuräumen. Dieser Wandel umfasst verbesserte, benutzerorientierte Arbeitsumgebungen, Zugang zu lebendigen, begehrten Annehmlichkeiten und einen neu entdeckten Fokus auf Zusammenarbeit und Gemeinschaftsbildung.

„Es ist interessant, dass diese Attribute der Raumgestaltung und Aktivierung nicht unähnlich sind, die auf Stadt- und Nachbarschaftsebene so stark erwünscht sind“, fügt Reepmeyer hinzu.

Petz stimmt zu, dass „nicht alle Ämter verschwinden werden“. Er glaubt, dass eine beträchtliche Anzahl von Bürogebäuden in Städten weiterhin lebensfähig bleiben und die meisten in Zukunft „notwendig“ sein werden, da neue Industrien und Unternehmen wie künstliche Intelligenz Arbeitskräfte zurück an Orte wie San Francisco locken.

Die Biden-Regierung will „aggressiv“ Bundesangestellte bis September oder Oktober wieder ins Amt bringen. „Wir kehren zur Präsenzarbeit zurück, weil sie für das Wohlergehen unserer Teams von entscheidender Bedeutung ist und es uns ermöglichen wird, bessere Ergebnisse für das amerikanische Volk zu liefern“, heißt es in einer E-Mail des Stabschefs des Weißen Hauses, Jeff Zients. Die Verwaltung wird die Fernarbeit jedoch nicht vollständig abschaffen.

Laut dem Giants 400 Report 2023 von Building Design+Construction führen Stantec, HDR, Page, HOK und Arcadis North America die Rangliste der landesweit größten Architektur- und Ingenieurbüros für den Nichtwohn- und Mehrfamilienhausbau an.

Eine Rekordzahl von 552 AEC-Firmen reichte Daten für den Giants 400 Report 2023 von BD+C ein. Der Abschlussbericht umfasst 137 Rankings in 25 Bausektoren und Spezialkategorien.

Gensler, HKS, Perkins&Will, Corgan und Perkins Eastman führen die Rangliste der landesweit größten Architekturbüros für Nichtwohnbau- und Mehrfamilienhausbauarbeiten an, wie im Giants 400 Report 2023 von Building Design+Construction berichtet.

Für viele in unseren Gemeinden bedeuten steigende Mieten und eine erhöhte Nachfrage nach Wohnraum, dass sie nur noch einen Gehaltsscheck von der Wohnungslosigkeit entfernt sind. Es ist an der Zeit, bezahlbaren Wohnraum nicht länger als Almosen zu betrachten, sondern ihn als das zu bezeichnen, was er ist: unverzichtbarer Wohnraum.

Einer der größten Umbauten von Büro- zu Wohngebäuden in New York City wird bald in Lower Manhattan stattfinden. 55 Broad Street, das von 1967 bis 1983 als Hauptsitz von Goldman Sachs diente, wird als Residenz mit 571 marktüblichen Wohnungen wiedergeboren. Das 30-stöckige Gebäude wird zahlreiche Annehmlichkeiten bieten, darunter einen privaten Club sowie Wellness- und Fitnessaktivitäten.

nZero, Entwickler einer Echtzeit-Plattform für die CO2-Bilanzierung und -Verwaltung, bietet kostenlose Bewertungen der CO2-Emissionen für Gebäude in New York City an. Das Angebot soll Gebäudeeigentümern dabei helfen, sich auf die bevorstehenden Meldepflichten und deren Einhaltung des Local Law 97 der Stadt vorzubereiten. Dieses Gesetz sieht in Kürze Geldbußen für Gebäude vor, deren Emissionen nicht den Vorschriften entsprechen.

Jones Lang LaSalle geht davon aus, dass die Zahl der Büroflächen in den USA im Jahr 2023 voraussichtlich zum ersten Mal in der Geschichte zurückgehen wird. Den Daten zufolge wäre dies der erste Nettorückgang aus dem Jahr 2000, sagt JLL, und wahrscheinlich der erste Rückgang überhaupt.

Ian Reves, Geschäftsführer des IA-Studios in Atlanta, erklärt, wie Design eine Lobby in eine tragende Säule des Büros verwandeln kann.

In der Innenstadt von Houston soll das 1550 on the Green von Skanska USA, ein 28-stöckiger Büroturm mit einer Fläche von 375.000 Quadratmetern, eines der nachhaltigsten Gebäude in Texas werden. Im Rahmen des 225-Millionen-Dollar-Projekts wurden verschiedene nachhaltige Baumaterialien eingesetzt, beispielsweise weniger kohlenstoffintensiver Zement, um den verkörperten Kohlenstoff um 60 % zu reduzieren.

Eine Rekordzahl von 552 AEC-Firmen reichte Daten für den Giants 400 Report 2023 von BD+C ein. Der Abschlussbericht umfasst 137 Rankings in 25 Bausektoren und Spezialkategorien.